“民法典新設(shè)立的居住權(quán)制度，將房屋權(quán)利在所有權(quán)人和居住權(quán)人之間進行分配，既可以滿足特定群體尤其是老年人等群體的住房需求，又可以使房屋得到充分利用，具有重要的社會意義和制度價值?！?/p>
□河南法治報記者 賈鵬虎 通訊員 魏獻忠 岳同心/整理
基本案情
王某與吳某育有子女三人：王某甲、王某乙和王某丙。2021年6月8日，王某甲作為甲方，王某、吳某作為乙方，簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議約定：乙方自愿將登記在王某、吳某名下的一處房屋出售給甲方，房屋用途為住宅，成交價為500元。后雙方繳納了相關(guān)稅費，但未辦理過戶登記手續(xù)。2022年3月11日，吳某因病去世，王某甲要求王某乙、王某丙協(xié)助自己辦理房屋過戶手續(xù)被拒，向濮陽市華龍區(qū)法院提起訴訟。
爭議焦點
本案的爭議焦點為：案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是買賣合同還是贈與合同；王某乙、王某丙對該協(xié)議是否享有撤銷權(quán)。案件二審過程中，法官組織當事人進行調(diào)解，各方就吳某去世后，王某能否繼續(xù)在案涉房屋居住的問題進行協(xié)商。
案件結(jié)果
濮陽市華龍區(qū)法院審理該案后，作出一審判決：王某、王某乙、王某丙于判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助王某甲辦理案涉房屋的過戶登記手續(xù)。王某丙、王某乙不服一審判決，提起上訴。二審過程中，經(jīng)法官主持調(diào)解，雙方當事人達成調(diào)解協(xié)議：王某、王某甲、王某乙、王某丙對案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實性、有效性均予認可；各方均同意按照協(xié)議的約定，最終將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給王某甲，并為王某辦理居住權(quán)登記。
關(guān)于將房屋產(chǎn)權(quán)最終轉(zhuǎn)移給王某甲的具體步驟，各方約定：王某甲、王某乙、王某丙自愿放棄對案涉房屋中吳某份額的繼承，由王某一人繼承，并在協(xié)議生效后10日內(nèi)，將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)先行登記為王某單獨所有；案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記為王某單獨所有后10日內(nèi)，由王某與王某甲按照直系親屬買賣的方式，將案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給王某甲。
此外，各方還約定：案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至王某甲名下后，王某仍享有居住權(quán)直至去世，王某甲配合王某辦理房屋居住權(quán)登記手續(xù)；案涉房屋過戶登記及居住權(quán)登記的相關(guān)稅費均由王某甲承擔(dān)；上述任何一項義務(wù)逾期未履行時，王某、王某甲、王某乙、王某丙均有權(quán)申請強制執(zhí)行。
法官說法
居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，民法典設(shè)立專門章節(jié)規(guī)定了居住權(quán)。根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
本案中，二審法院圍繞本案爭議焦點，準確適用民法典，通過在案涉房屋上為老人設(shè)定居住權(quán)，實現(xiàn)定分止爭。
厘清案涉協(xié)議性質(zhì)，為設(shè)定居住權(quán)論證可行性
案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是買賣合同還是贈與合同，是本案的爭議焦點之一。民法典第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！?/p>
本案中，王某甲與王某、吳某名義上簽訂的是房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但雙方系父母子女關(guān)系，房屋價款僅為500元，遠低于案涉房屋的市場價格，有悖于房產(chǎn)交易常理。為查明案件事實，法院合議庭通知王某到庭，王某當庭陳述將案涉房屋過戶給王某甲系其與妻子吳某的真實意愿，采用簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式過戶是為了節(jié)省各項轉(zhuǎn)讓費用，王某甲也未實際支付約定的500元房款。王某甲與父母長期共同居住在案涉房屋，對父母履行了贍養(yǎng)義務(wù)，王某、吳某的真實意思表示是將案涉房屋贈與王某甲，故王某甲與王某、吳某之間實質(zhì)為贈與合同關(guān)系。鑒于雙方真實意思表示不違反法律強制性規(guī)定，王某、吳某將案涉房屋贈與王某甲的行為合法有效。
審查王某乙、王某丙是否有撤銷權(quán)，為設(shè)定居住權(quán)論證必要性
王某乙、王某丙對案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否享有撤銷權(quán)，是本案另一爭議焦點。民法典第六百六十四條第一款規(guī)定：“因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與?！边@一規(guī)定明確了贈與人的繼承人取得撤銷權(quán)的條件。本案中，房屋贈與人為王某和吳某，王某當庭陳述自愿將案涉房屋過戶給王某甲。吳某因病去世，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明吳某生前有撤銷贈與的意思表示。王某乙、王某丙作為吳某的繼承人，未提交證據(jù)證明存在取得撤銷權(quán)的法定情形，故法院對王某乙、王某丙行使撤銷權(quán)的主張不予支持。
簡單否定王某乙、王某丙的撤銷權(quán)，并不能讓二人從內(nèi)心接受，尋求案結(jié)事了的調(diào)解方案很必要。合議庭深入調(diào)查，得知王某乙、王某丙并不反對將父母的房屋過戶給王某甲，但擔(dān)心房屋過戶后被轉(zhuǎn)賣或出租，導(dǎo)致年邁的王某無處居住。合議庭遂參照民法典第一千零四十三條、第一千零九十條的規(guī)定精神，提出在案涉房屋上為王某設(shè)立居住權(quán)，得到了當事人的高度認可。
查明法律文書能否直接設(shè)定居住權(quán)，為設(shè)定居住權(quán)論證合法性
在沒有合同或者遺囑的情況下，法院是否可以通過法律文書直接為當事人設(shè)立居住權(quán)？雖然根據(jù)民法典第二百二十九條的規(guī)定，人民法院的法律文書可以導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，但當事人若要取得物權(quán)，必須符合民法典物權(quán)編有關(guān)物權(quán)取得的具體構(gòu)成要件。民法典規(guī)定的居住權(quán)是意定居住權(quán)，其設(shè)立需要合同或者遺囑作為原因行為。在缺乏原因行為的情況下，一般不宜直接通過裁判文書為當事人設(shè)立居住權(quán)。如果當事人在訴訟中達成了設(shè)立居住權(quán)的合意，可以通過調(diào)解書的方式明確一方當事人為另一方設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)，但當事人仍然需要辦理居住權(quán)登記才能取得居住權(quán)。
根據(jù)民法典第一千零四十三條、第一千零九十條的規(guī)定，審理特定類型的家事案件，例如離婚、贍養(yǎng)、撫養(yǎng)糾紛案件時，人民法院綜合案件實際情況，經(jīng)過慎重考量，認為設(shè)立居住權(quán)相較于給付金錢等方式更明顯有利于化解家庭內(nèi)部矛盾、促進家庭和諧和保護當事人合法權(quán)益的，可以根據(jù)當事人的申請，通過法律文書確認相對弱勢一方當事人享有居住權(quán)。需要特別強調(diào)的是，法院如果確認當事人享有居住權(quán)，應(yīng)當引導(dǎo)當事人在判決生效后及時辦理居住權(quán)登記。
典型意義
以規(guī)范庭審提升當事人參與感。庭審前，合議庭研判案件涉及的法律關(guān)系，敲定案件審理思路；法官助理聯(lián)系當事人，確定出庭人員，確認當事人是否有新證據(jù)、是否需要在庭審中進行證據(jù)交換，確保庭審高效進行。開庭過程中，合議庭嚴格遵循民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，從宣布法庭紀律、核對當事人及代理人身份、告知合議庭組成及當事人權(quán)利義務(wù)，到詢問當事人是否對審判人員申請回避，各環(huán)節(jié)推進有序，體現(xiàn)了程序公正，獲得了當事人信任。
聚焦查明事實，提升當事人認同感。根據(jù)民事訴訟“以庭審為中心”的要求，合議庭通過庭審?fù)瓿煞墒聦嵉牟槊?。庭審中，合議庭精準歸納案件爭議焦點，為后續(xù)的調(diào)查和辯論明確方向；有效引導(dǎo)各方圍繞爭議焦點展開陳述、舉證、質(zhì)證和辯論，充分尊重當事人發(fā)表意見的權(quán)利，同時保證不偏離爭議焦點，贏得當事人對庭審的認可；通過深入調(diào)查，努力還原法律事實，使案情得以清晰呈現(xiàn)，為公正裁判奠定堅實基礎(chǔ)；在庭審調(diào)查、辯論、調(diào)解階段，多次釋明民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，引導(dǎo)雙方當事人通過設(shè)立居住權(quán)保障老人的權(quán)益，消除當事人的對抗情緒。
踐行“如我在訴”，提升當事人獲得感。只有讓庭審更有溫度，才能獲得當事人的認同。本案中，王某年逾九旬，為解決兒女矛盾毅然出庭。合議庭安排足夠的時間，讓王某充分陳述觀點。王某將準備的8頁書面意見全部宣讀完，感受到了合議庭的尊重和司法的善意。在法庭辯論階段，合議庭引導(dǎo)當事人避免冗長又傷感情的感性言論和家長里短的陳述，力爭和平解紛，修復(fù)親情，促成當事人和解。庭審后，合議庭積極與當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心協(xié)調(diào)，幫助當事人及時辦理居住權(quán)登記，促使調(diào)解協(xié)議在7天內(nèi)履行完畢。
“夫法之善者，仍在有用法之人，茍非其人，徒法而已。”案件無論大小，都會涉及當事人的人身自由、財產(chǎn)安全、家庭穩(wěn)定等重要權(quán)益，人民法院需要通過一件件“小案”彰顯法治的溫度和張力。本案承辦法官想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所憂，通過庭審積極回應(yīng)當事人對案件的關(guān)切，創(chuàng)新適用民法典中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，實質(zhì)性化解矛盾糾紛，實現(xiàn)了司法對當事人美好生活權(quán)益的具象化維護。
《 河南法治報 》（ 2025年05月28日 第 03 版）
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